中央连续出台政策, 楼市迎来新一轮洗牌! 止跌还是暴涨?

4月25日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产领域，会议明确加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造……优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

4月27日，国家税务总局12366纳税服务平台以热点问题答复形式回应称，“二套转首套”满足相关条件可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除，每年可享受1.2万元税前扣除额。

5月7日，国新办举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。央行提出三大类十项具体措施，其中降准降息、降低公积金贷款利率成关注焦点；金融监管总局将推出八项增量政策，其中“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”尤其值得期待。

政策频出，效果几何？

近期，房地产相关政策不断出台。国家税务总局明确，满足相关条件下，二套转首套可享受住房贷款利息的个税专项附加扣除。

以往，只有首套住房贷款利息能享受个税扣除，楼市政策调整后，部分以前被认定为二套房的，如今因政策变化成了首套房。

以一些重点城市为例，像北上广深杭渝等地，原本实行认房又认贷政策。比如某人在北京有房并卖了，到上海买房，上海能查到其之前贷款记录，就会按二套房标准执行。

但现在很多地方改为认房不认贷，即便在其他城市有房，只要在当地无房，就可按首套房算。如此一来，这类人群的房贷就能享受个税抵扣，这无疑扩大了房贷利息个税扣除的范围。

四月底，多个城市延长了公积金贷款年限。北京、西安、郑州、昆明等新一线城市，将住房公积金贷款年龄上限提高，男性可至68岁，女性可至63岁。有人认为这是为适应延迟退休政策，但目前延迟退休政策下男性63岁、女性58岁退休，此次公积金贷款年龄却额外增加了5年，其目的明显是通过放松贷款年限，鼓励大家贷款。

当前房地产市场整体下行，居民普遍想降低杠杆，提前还贷意愿强烈。官方数据显示，去年年末居民部门房贷余额约37.68万亿，同比下降1.3%，且这并非第一年下降，2023年同比也下降了1.6%。

居民贷款主要以房贷为主，尤其是长期贷款持续下降。而房贷又是银行的优质资产，在房贷利率进一步下降的情况下，出台此类政策旨在减缓房贷余额下跌趋势。

从这两个政策来看，它们确实是积极的举措，能给民众带来一定实惠，但从市场整体角度出发，其作用有限。未来，为稳定房地产市场，必然还会有更多政策出台。

市场现状：繁华背后的隐忧

尽管有政策利好，但房地产市场的真实情况并非如部分自媒体所描述的那般乐观。那些自媒体整天宣扬上海楼市又如何火爆、深圳出现“日光”现象、杭州拍出“地王”、成都也有“地王”诞生等。

然而，喧嚣过后，不过一月时间，这些声音便逐渐销声匿迹。实际上，绝大多数城市的房地产市场仍在承压，处于调整阶段，急需更多的松绑政策。

在人口趋势方面，截至去年年底，60岁及以上人口达到3.1亿，占总人口22%以上，65岁及以上人口占比达15.6%。老年人数量不断增加，且有退休金的老人经济状况往往优于当下辛苦打拼的年轻打工人。

从生育情况看，2024年出生人口相较于2023年虽有所增加，但增加的人口严重集中于部分少数民族地区以及传统生育意愿较强的汉族地区，如广东、福建等地。

而传统认知中的生育大省，像河南、山东等地，出生人口情况并不乐观。在房地产市场中，新客户开发难度加大，于是将目光转向老客户，这也是部分城市提高公积金贷款年龄上限的原因之一。

未来走向：理性看待，谨慎抉择

目前，中国仍有限购政策的地区已为数不多，像海南是否会全域放开限购？深圳是否会全面放开限购，与广州一样？北京、上海是否会对外环外、五环外放开限购，全国所有城市的限售政策是否会取消，实现交房即可卖房？

这些在过去用于控制房价过快上涨的政策，在如今房价下行的背景下，调整是大概率事件。更多更好的政策出台，只是时间问题。

对于购房者而言，需根据自身实际情况做出决策。若因工作、生活刚需买房，比如夫妻结婚后，现有住房无法满足生活需求，即便明知房价可能下跌，也可考虑购买，毕竟此时房子是消费品。而且，随着政策不断优化，后续买房可能会享受到更多优惠，房子的品质等各方面也可能更好。

但如果抱着抄底心态，等待房价最低时入手，那需要谨慎。像北京、上海、深圳等城市，房价即便下跌到底，后续反弹的可能性较大，尤其是北京，反弹几率几乎可达百分之百，深圳也有八九十的可能性。

然而，对于鄂尔多斯、通辽、白城、佳木斯、齐齐哈尔、奎屯、日喀则等城市，房价一旦下跌，很可能一蹶不振。

房地产市场已今非昔比，我们不能再用老眼光看待。刻舟求剑在小事上可能只是被人笑话，但涉及真金白银的房产投资，若还用旧思维，最终受损的是自己的钱包。

时代在变，房地产市场的逻辑也在变，我们应顺应时代发展，理性看待房地产政策和市场走向，做出最适合自己的选择。在国家科技驱动发展的大背景下，我们的目光也不应仅仅局限于房地产，而应开拓新的视野，寻找新的发展机遇。

素材源自@金融民工吉胖子